築20年以上の住宅は要注意！必要な屋根メンテナンスとは
2025/09/22
住宅は年を重ねるごとに、少しずつ見えない部分に劣化が進行していきます。特に、日常生活では目に入りにくい「屋根」は、風雨や紫外線といった外的ストレスを24時間365日受け続けており、築20年を過ぎるころには深刻な劣化が進んでいるケースも多く見られます。
屋根の劣化を放置すると、雨漏りだけでなく、構造躯体へのダメージや電気系統のトラブル、家の資産価値低下につながる恐れもあります。本記事では、築20年以上の住宅で注意すべき屋根の劣化症状や、必要なメンテナンス方法、適切な時期や業者選びのポイントまでを詳しく解説します。
滋賀県の気候が屋根に与える影響
滋賀県は、日本最大の湖である琵琶湖を中心に広がる内陸盆地であり、四季折々の気候変化が非常に激しいエリアです。夏は高温多湿で蒸し暑く、冬は寒冷で積雪・凍結が発生しやすいことが特徴。加えて、年間の降水日数は120日〜130日以上にのぼり、春先や秋口を中心に長雨・強風・豪雪・雷・雹（ひょう）など、多様な自然災害が屋根に大きなダメージを与える要因となっています。
梅雨（6〜7月）・秋雨（9〜10月）：長雨による浸水リスク
梅雨や秋雨前線が停滞する6月〜10月にかけては、長期間にわたって雨が降り続くことも珍しくありません。こうした状況では、スレート屋根のひび割れ、瓦屋根のズレ、コーキングの劣化部分など、目に見えない小さな隙間から雨水がじわじわと侵入します。
また、屋根材の下にある防水層（ルーフィング）がすでに劣化していた場合、内部の木材まで水が到達し、屋根下地の腐食や、雨漏りの原因になる可能性が高まります。築20年以上の住宅では、この防水層の耐久年数を超えているケースが多く、雨が多いこの季節はまさに雨漏りの発生リスクが最も高まるタイミングと言えるでしょう。
台風・突風：風圧と飛来物による構造被害
滋賀県は台風の直撃こそ少ないものの、隣接する京都府・三重県などを通過する台風の影響で、強風域に巻き込まれる機会が多い地域です。特に9月〜10月にかけての台風シーズンでは、最大瞬間風速が20〜30m/sを超えることもあり、棟板金や瓦、金属屋根などに深刻な被害をもたらすことがあります。
・棟板金が浮いたり、飛散する
・瓦がズレたり割れたりする
・アンテナや木の枝などの飛来物が屋根を直撃する
こうした「風災」は、一見無事に見えても細かい部分に被害が出ていることが多く、放置することで雨漏りにつながることがあります。強風被害後には、屋根全体の点検を受けることが重要です。
冬季の積雪・凍結（1〜2月）：水分滞留による内部劣化
滋賀県北部や内陸部を中心に、冬は雪が積もる地域も多く、屋根に雪の重みや凍結によるダメージが蓄積しやすい季節です。特に築20年以上の住宅では、下地の耐荷重が低下していたり、既存の劣化が進んでいたりするため、積雪の荷重によって屋根材が歪んだり、ズレたりするケースが頻発します。
また、日中の融雪と夜間の凍結を繰り返す「凍結融解作用」により、屋根材に微細なクラック（ひび）が入り、そこから雨水が浸透して内部を劣化させるといった現象も見られます。さらに、雪が屋根に長期間滞留すると、結露や湿気の影響で屋根裏にカビや腐食が発生しやすくなるため、冬のメンテナンスも重要です。
築20年以上で見られやすい屋根の劣化症状
1. スレート屋根（化粧スレート）の劣化
・表面の色あせ・塗膜の剥離
・ヒビ割れ・欠け・ズレ
・コケや藻の繁殖による吸水性の増加
スレート屋根は一般的に耐用年数20〜30年程度とされていますが、築20年を超えると塗装の防水性が切れている場合が多く、雨水の浸透による下地劣化が進んでいることも。
2. 瓦屋根（和瓦・洋瓦）の劣化
・瓦自体は長寿命（50年以上）だが、漆喰や下地材が先に劣化
・地震や風で瓦がズレたまま放置されているケースも
・漆喰の崩れやコケの発生により水が侵入
瓦は丈夫な一方で、補修が遅れると部分崩壊や雨漏りの原因になりやすいため、築年数に応じた点検が不可欠です。
3. 金属屋根（トタン・ガルバリウム鋼板・SGL鋼板など）
・錆の発生や、塗装の剥がれ
・棟板金の浮き・釘の抜け
・熱膨張・収縮による金属疲労
特に築20年前後の住宅では、旧世代のトタン屋根が多く見られ、錆による穴あきや雨漏りが多発しています。近年は高耐久なSGL鋼板への葺き替え需要が高まっています。
放置するとどうなる？屋根劣化による二次被害
屋根の劣化は、「見た目の老朽化」だけで済む話ではありません。とくに築20年以上が経過した住宅では、目に見えない部分で劣化が進行しており、それを放置することでさまざまな“二次被害”が発生する恐れがあります。これは住まいの安全性や快適性だけでなく、将来的な修繕費や資産価値にも大きな影響を与える要素です。
雨漏りによる天井・壁のカビ・腐食
最もよくあるのが、「天井にシミができた」「クロスが浮いてきた」といった内装への雨漏り被害です。一見、拭き取れば済みそうに思えますが、実は天井裏や壁内部では湿気がこもり、カビや腐食が進行していることがほとんどです。カビの胞子はアレルギーやぜんそくの原因にもなり、家族の健康にも悪影響を及ぼします。
木材や断熱材の腐朽、構造材へのダメージ
屋根から浸入した雨水は、梁や柱などの構造材にまで到達します。長期間水分がたまることで、木材は腐り、シロアリの被害を引き起こすリスクも高まります。さらに、断熱材が濡れてしまうと断熱性能が著しく低下し、冷暖房効率の悪化→光熱費の増加という負の連鎖が発生します。
これらはすべて目視では確認しにくいため、気付いたときには大規模な修繕が必要になるケースが少なくありません。
電気系統の漏電・ショート・火災リスク
屋根裏にある電気配線に水が触れると、漏電やショートの原因になります。漏電ブレーカーの作動やコンセントの異常といった軽度なトラブルから、最悪の場合は火災に発展する可能性もあります。
とくに近年は、太陽光パネルを設置している住宅も多く、屋根周辺の電気系統はますます複雑化しています。水と電気が混在する状態は、非常に危険な環境といえるでしょう。
家電・家具の損傷や内装被害
雨漏りによって、天井から水が落ちると、テレビや照明器具、パソコンなどの精密機器が故障するリスクもあります。床材やカーペットが濡れてカビたり、家具に水シミが残ることで、暮らしの質が一気に低下してしまいます。
特に2階からの漏水が1階へと広がった場合、被害範囲が予想以上に広がることもあり、復旧費用がかさんでしまう原因にもなります。
資産価値の大幅低下・売却時の減点要素
屋根の劣化や雨漏りの痕跡がある住宅は、中古住宅市場では大きなマイナス評価となります。仮に将来、家を売却または賃貸に出そうとした際、建物の査定額が下がったり、買い手が見つかりにくくなったりする要因となるのです。
また、住宅ローン控除やリフォーム補助金などを利用する際にも、建物の状態が悪いと審査が通らないケースがあり、将来的な選択肢を狭めることにもつながります。
築20年以降に必要な屋根メンテナンスの種類
築20年を超えると、屋根は見た目以上に内部劣化が進行しているケースが多くなります。とくに、高温多湿・積雪・突風など気象の変化が激しい滋賀県では、屋根材の劣化スピードが全国平均より早まる傾向も。定期的な点検と適切なメンテナンスを行うことで、雨漏りや構造トラブルを未然に防ぎ、住まいの寿命を大幅に延ばすことが可能です。
ここでは、築20年以上の住宅におすすめしたい屋根メンテナンスの種類を詳しくご紹介します。
定期点検（5年ごとが理想）
屋根は高所で直接見えにくいため、プロによる点検を定期的に受けることが重要です。5年に1回を目安に、以下のような項目をチェックしてもらいましょう。
・ドローン点検・赤外線診断による雨漏りリスクの把握
・棟板金の浮きや釘の緩み
・屋根材（スレート・瓦・金属）のひび割れやズレ
・防水シート（ルーフィング）の劣化具合
・雨樋の詰まりや傾き
特に築20年以上の屋根では、下地の傷みや見えない部分の腐食が進んでいるケースも多いため、表面だけでなく構造全体のチェックが求められます。
※一級建築板金技能士が在籍するMETALISEでは、無料点検や雨漏り調査にも対応しています。
塗装メンテナンス（スレート屋根・金属屋根向け）
スレートやガルバリウム鋼板などの屋根材は、表面の塗膜が防水性を保つ重要な役割を果たしています。そのため、10〜15年ごとに再塗装を行うことで、以下のような効果が得られます。
・防水性能の回復と耐久性の向上
・遮熱・断熱塗料の使用で省エネ効果アップ
・屋根の美観維持・退色防止
塗膜が劣化している状態で放置すると、屋根材そのものが水分を吸収して脆くなり、ひび割れや剥がれが起きやすくなるため注意が必要です。
とくに滋賀県では、紫外線と湿気が交互に屋根を傷めるため、塗装の劣化が見た目以上に進んでいるケースも珍しくありません。
コーキング補修（板金部・接合部）
築年数の経過とともに見落としがちなのが、金属板と屋根材の接合部に使われている「コーキング（シーリング）」の劣化です。
・ひび割れたコーキングから雨水が侵入
・接着力が落ちて、金属部材が浮く
・内部の木材や防水層を痛めるリスク
雨水の侵入口として多いのが、この“ちょっとした隙間”です。コーキングの打ち替えを定期的に行うことで、ピンポイントの防水性を長持ちさせることが可能です。
葺き替え・カバー工法（全面改修）
築20年〜30年以上経っている屋根では、下地のルーフィングや野地板そのものが寿命を迎えている可能性もあります。この場合、表面的な補修だけでは対応しきれず、以下のような全面的なリフォームが必要です。
葺き替え工事
・古い屋根材をすべて撤去し、新しい下地＋屋根材を施工
・構造部分から刷新できるため、30年以上の耐久性を実現
・雨漏りのリスクを根本から解消
カバー工法（重ね葺き）
・既存の屋根の上から防水シート＋軽量屋根材をかぶせる工法
・工期が短く、廃材処分費がかからない
・断熱性・遮音性もアップし、費用対効果に優れる
どちらの工法も、SGL鋼板（スーパーガルバリウム鋼板）などの高耐久屋根材が人気です。軽量で地震にも強く、サビにくく長寿命なため、今後のメンテナンス回数も大幅に削減できます。
屋根のリフォーム・修理に適した時期とは？
屋根の修理やリフォームを検討する際は、施工品質や工期に影響する「季節要因」を踏まえて、適切なタイミングを見極めることが重要です。特に滋賀県のように降水日数が多く、寒暖差も大きい地域では、工事の時期が仕上がりや費用に大きく関係します。
春（3〜5月）・秋（9〜11月）はベストシーズン
屋根工事に最適な時期は、気候が安定する春と秋です。
・気温15〜25℃前後で、塗料の硬化が適正に進む
・雨が少なく、スケジュール通りに工事が進みやすい
・職人の作業環境が良く、施工精度が安定しやすい
特に屋根塗装や防水工事では、乾燥環境が品質を大きく左右します。春や秋の施工は塗膜の密着性や耐久性を高めるうえでも有利です。
なお、秋は台風シーズン明けの修繕依頼が集中するため、早めの予約が推奨されます。
夏（6〜8月）・冬（12〜2月）は応急処置や短期施工向き
気温や天候が過酷になりやすい夏と冬は、全面リフォームには不向きな面もありますが、内容によっては有効に活用できます。
【夏の特徴】
・台風による被害の予防修理に適している
・棟板金や瓦の点検・補修を事前に行いやすい
・高温・多湿のため、塗装工事は慎重に行う必要がある
【冬の特徴】
・積雪・凍結による破損の予防対策が可能
・コーキングの打ち直しや板金調整に適している
・気温5℃未満では塗装が困難な場合があるため要注意
また、1〜2月は施工業者の閑散期にあたるため、予約のしやすさや見積もり交渉でのメリットが得られることもあります。
火災保険・補助金の活用も検討を
築20年以上の住宅で屋根リフォームや修理を検討する際は、公的・民間制度の活用もあわせて考えると、費用負担の軽減につながります。滋賀県では台風や積雪などの自然災害も多く、補償や支援制度の対象になる可能性があります。
火災保険の活用（民間保険）
火災保険は、名称に「火災」とありますが、風災・雪災・雹災・雷災などによる屋根被害も補償対象となるのが一般的です。
【補償対象となる例】
・台風で棟板金が外れた、瓦が飛散した
・雪の重みで屋根が歪んで雨漏りが発生
・雹で金属屋根にへこみが生じた
【保険活用の注意点】
・経年劣化ではなく、突発的な自然災害であること
・被害発生から3年以内に申請すること
・保険会社の調査前に工事を始めると、適用外になる可能性がある
なお、METALISEでは、保険申請に必要な報告書の作成や調査立ち会いなどにも対応しています。
滋賀県内自治体の補助金制度
滋賀県内の一部自治体では、屋根の耐震化・省エネ化・長寿命化を目的とした住宅リフォームに対して補助金を交付しています。以下はその一例です。
【大津市「定住促進リフォーム補助金」】
・屋根・外壁などの外装工事が対象
・一般世帯：工事費の10％（上限30万円）
・特定条件（若年世帯・転入者など）を満たす場合：20％（上限60万円）
・工事費が20万円以上であること
・工事前の申請が必須
・滋賀県内の業者による施工が必要
※詳細・最新情報は 大津市公式サイト にてご確認ください。
他の市町村でも、時期や予算に応じて同様の補助事業が行われる場合があります。リフォーム予定がある方は、定期的に自治体の公式サイトを確認するのがおすすめです。
制度活用の比較と注意点
| 制度名 | 対象 | 手続きの流れ | 支給時期 |
|---|---|---|---|
| 火災保険 | 自然災害による損害 | 保険会社へ申請（3年以内） | 審査後に保険金が支給 |
| 補助金（自治体） | 耐震・省エネ・屋根改修等 | 工事前に事前申請→工事完了後に実績報告 | 審査後に補助金が交付 |
【共通の注意点】
・いずれも「工事前の相談・申請」が必要
・書類不備や条件未達成で不交付となるケースあり
・適用可否は専門業者との事前確認が必須
まとめ
築20年以上の屋根は、見た目に異常がなくても内部の防水層や下地材が傷んでいる可能性があります。滋賀県のような気候条件下では、雨漏りリスクが年々高まるため、「まだ大丈夫」と思わず、早めの点検・メンテナンスを行うことが大切です。
まずは無料点検や診断からはじめてみることをおすすめします。METALISEでは、お客様のご要望に応じた最適な屋根メンテナンスをご提案いたします。
